Въведение
- Намаление на ДДС върху строителството в Португалия е една от най-ефективните фискални мерки, въведени в рамките на Жилищния пакет от 2026 г. Предназначен за справяне с продължаващия недостиг на жилища, режимът значително намалява разходите за строителство и рехабилитация както за частни лица, така и за инвеститори в недвижими имоти.
Тази мярка не е просто корекция на ставката – тя е рамка за условни данъчни стимули със строги критерии за допустимост, срокове и изисквания за съответствие.
Какво представлява намалението на ДДС върху строителството в Португалия?
Съгласно новия фискален пакет за жилищно строителство, одобрен през януари 2026 г., Португалия въведе намалена ставка на ДДС от 6% за квалифицирани строителни и рехабилитационни работи.
Това представлява значително намаление спрямо стандартната ставка на ДДС от 23%, създавайки значителна разлика в разходите при развитието и придобиването на недвижими имоти.
Намалената ставка се прилага за:
Строителство на жилищни имоти
Рехабилитация на съществуващи сгради
Договори за строителство „до ключ“ („empreitadas“)
Допустимостта обаче зависи от предназначението на имота и спазването на специфични прагове.
Кой може да се възползва от намалената ставка на ДДС?
- Намаление на ДДС върху строителството в Португалия прилага се в два основни сценария:
1. Жилище, заето от собственик (основно жилище)
Намалената ставка на ДДС от 6% се прилага, когато:
Имотът е предназначен като постоянно основно жилище
Стойността на имота не надвишава €660,982
Собственикът заема имота в законоустановения срок
Освен това, строителните работи трябва да са свързани с квалифицирано жилищно ползване.
2. Жилища под наем (достъпен или умерен наем)
Режимът се прилага и за строителство или рехабилитация на жилищни отдавания под наем, при условие че:
Наемът не надвишава € 2,300 / месец
Наемът е Освободено от ДДС и надлежно регистриран в данъчната служба
Първият лизинг започва в рамките на 24 месеца след завършване
Имотът остава под наем поне 36 месеца в рамките на първите 5 години
Това отразява ясна политическа цел: стимулиране на предлагането на жилища под наем за дългосрочен период.
Важни технически ограничения
Прилагането на намалената ставка на ДДС не е универсално и е предмет на технически ограничения:
В сгради под хоризонтални режими на собственост, ставката от 6% се прилага само за частта от строителството, предназначена за отговарящи на условията жилищни единици
Нежилищните компоненти (напр. търговски площи) остават обект на стандартно облагане с ДДС
Това пропорционално разпределение въвежда сложност в сградите със смесено предназначение и изисква внимателно данъчно структуриране.
Хронология: Кога се прилага намалението на ДДС?
Режимът е временни и строго ограничени във времето:
Важи за проекти, стартирали между 23 септември 2025 г. и 31 декември 20299 г.
Режимът на намален ДДС изтича на 31 декември 2032 г. 32
Това създава a ограничен прозорец за планиране за да могат разработчиците и инвеститорите да се възползват от стимула.
Допълнително предимство: Възстановяване на ДДС за физически лица
За частни лица, които строят собствено жилище, се прилага допълнителен стимул:
Частично възстановяване на ДДС еквивалентно на разликата между 23% и 6%
Приложимо за строителни услуги за основно жилище
Трябва да бъде заявено в рамките на 12 месеца след издаване на лиценза за ползване
Данъчната служба обработва възстановяването на сумата приблизително 150 дни
Този механизъм ефективно привежда в съответствие частното строителство с намалената тежест на ДДС.
Взаимодействие с по-широки жилищни стимули
Намаляването на ДДС не е изолирана мярка. То се интегрира в по-широка фискална рамка, която включва:
Освобождавания от IMT за придобиване на достъпни жилища
Намалено данъчно облагане от IRS върху доходите от наем
Корпоративни данъчни облекчения за проекти с умерени наеми
Инвестиционни договори с допълнителни предимства по ДДС и IMI
По-специално, мащабните инвестиционни структури за отдаване под наем могат да се възползват от допълнителни стимули, свързани с ДДС, включително частично възстановяване на разходи за услуги, свързани с проекта, като например архитектура и проучвания.
Практически последици за инвеститорите и предприемачите
От структурна гледна точка, Намаление на ДДС върху строителството в Португалия създава няколко стратегически съображения:
Квалификацията на проекта трябва да бъде оценена предварително, особено по отношение на ограниченията на наемите и потреблението
Структурирането на договора е от решаващо значение, тъй като намалената ставка се прилага за специфични строителни услуги
Сроковете трябва да бъдат стриктно управлявани да се гарантира спазването на правилата за 24-месечния и 36-месечния период
Проектите със смесено предназначение изискват анализ на разпределението, което потенциално намалява ефективната полза
Неспазването на някое от условията може да доведе до преквалификация към стандартната ставка на ДДС от 23%, с ретроактивно излагане.
Заключение
- Намаление на ДДС върху строителството в Португалия е мощен, но силно технически стимул, насочен към увеличаване на предлагането на жилища. Въпреки че 6%-ната ставка предлага значителни спестявания, тя е условна, ограничена във времето и обусловена от спазване на изискванията.
За инвеститори, предприемачи и частни лица възможността е значителна, но също така е и рискът от неправилно прилагане.
Един правилно структуриран проект може да се възползва от една от най-благоприятните данъчни среди за строителство, налични в момента в Португалия.
Тази статия е предоставена само с обща информационна цел и не представлява правен или данъчен съвет. Прилагането на намалението на ДДС върху строителството в Португалия зависи от конкретни фактически обстоятелства и развиващо се законодателство. Преди да се предприеме каквато и да е сделка или решение за структуриране, трябва да се получи професионален съвет.
Miguel Pinto-Correia притежава магистърска степен по международна икономика и европейски изследвания от ISEG – Лисабонско училище по икономика и управление и бакалавърска степен по икономика от Nova School of Business and Economics. Той е постоянен член на Ордена на икономистите (Ordem dos Economistas)... Прочетете повече
