Португалските данъчни власти издадоха обвързващо решение (Процес 26650, 9 февруари 2026 г.), с което се изяснява съществен въпрос по член 10 от Кодекса за данъка върху доходите на физическите лица (CIRS): може ли данъкоплатецът да се възползва от изключване на реинвестирането на капиталови печалби повече от веднъж в рамките на кратък период, включително когато са изминали по-малко от три години, ако са изпълнени законовите условия?
Тази статия предоставя структуриран технически анализ на решението и неговите последици за лицата, които се освобождават от основното си жилище в Португалия.
1. Правна рамка: Член 10(5) от CIRS
Съгласно член 10(5) от Португалския кодекс за данък върху доходите на физическите лица (CIRS), капиталовите печалби, получени от разпореждане с имот, който отговаря на условията за Habitação Própria e Permanente (ВЕЦ – постоянно обитаване, основно и постоянно местожителство) могат да бъдат изключени от данъчно облагане, ако са изпълнени определени кумулативни условия.
Освобождаването се прилага, когато:
- нетни приходи от продажба (след изплащане на евентуален заем за придобиване) се реинвестират.
Реинвестирането се извършва в:
Придобиване на друг имот;
Парцел за строеж и съответно строителство;
Разширяване или подобряване на друг имот;
Новият имот е предназначен и изключително за ВЕЦ.
Реинвестирането се осъществява между:
24 месеца преди това и
36 месеца след датата на продажба;
Данъкоплатецът декларира намерението си за реинвестиране в данъчната декларация за годината на продажбата.
Продаденият имот е бил използван като високопродуктивна търговска марка (доказано чрез данъчен адрес) през 12-те месеца, предхождащи продажбата, освен ако не са налице изключителни обстоятелства.
Тези изисквания са кумулативни и се тълкуват стриктно.
2. Факти, взети предвид в обвързващото решение
Случаят включваше следната последователност:
През 2022 г. данъкоплатецът е продал основно жилище.
Приходите от продажбата бяха реинвестирани в нов имот през 2022 г.
През 2025 г. вторият имот (реинвестиционният имот) беше продаден.
През 2025 г. е придобит трети имот, обозначен като ВЕЦ.
Данъкоплатецът попита дали изключването на капиталовите печалби може да се приложи отново, въпреки че са изминали по-малко от 3 години от предишната реинвестация, и дали са от значение изключителни лични обстоятелства (смърт на член на семейството).
3. Позицията на данъчния орган
Данъчната администрация потвърди, че решаващият фактор е не изминаването на три години между придобиванията, а дали са изпълнени законовите условия по член 10(5) и (6) от CIRS по отношение на всяка сделка.
По-конкретно:
Ако имотът, продаден през 2025 г., е представлявал годишната доходност на данъкоплатеца през 12-те месеца преди продажбата;
Ако реинвестирането е извършено в рамките на законово разрешените срокове;
Ако намерението за реинвестиране е било надлежно декларирано;
И ако са изпълнени всички други законови изисквания;
Тогава данъкоплатецът може отново да се възползва от изключението за капиталови печалби.
Няма автоматична забрана за последователни реинвестирания.
4. Тригодишното погрешно схващане
Често срещано погрешно схващане в практиката е, че след като се направи реинвестиране, имуществото трябва да се запази в продължение на 3 години, за да се запази освобождаването.
Законът не предвижда такъв срок на задържане.
Вместо това, съответните правила за времето се отнасят до:
Прозорец за реинвестиране (24 месеца преди / 36 месеца след продажбата);
Изискването е продаденият имот да е бил в процес на производство на топлинна енергия (HEPP) поне 12 месеца преди продажбата му, освен ако изключителни обстоятелства не оправдават друго.
Следователно, продажбата на реинвестиран имот в рамките на три години не обезсилва автоматично освобождаването, при условие че всички условия са спазени при новата сделка.
5. Изключителни обстоятелства
Решението се позовава на правното изключение, въведено с Decreto-Lei n.º 57/2024, което предоставя гъвкавост в случаите, когато неспазването на 12-месечното изискване за HPP се дължи на изключителни обстоятелства.
Въпреки че решението не се уточнява подробно, тази разпоредба може да се прилага в ситуации като:
Смърт на член на домакинството;
Тежко заболяване;
Непредвидени житейски събития, влияещи върху обичайното местоживеене.
Всеки случай се оценява индивидуално.
6. Практически технически съображения
От гледна точка на спазването на данъчните задължения, данъкоплатците трябва да осигурят:
Точна декларация за намерение за реинвестиране в Модело 3.
Надлежно документиране на регистрацията на местоживеене;
Ясни доказателства за статуса на ВЕЦ;
Мониторинг на сроковете за реинвестиране;
Изчисляване на нетната реинвестиране след амортизация на заема.
Частичното реинвестиране води до пропорционално данъчно облагане на нереинвестираната част.
Освен това, изключението се отнася само за имоти, разположени в:
Португалия; или
Друга държава членка на ЕС или ЕИП (с обмен на данъчна информация).
7. Ключови заведения
Задължителното решение потвърждава:
Многократни последователни реинвестирания са законово възможни.
Няма законово изискване за тригодишно притежание.
Всяко разпореждане трябва самостоятелно да отговаря на условията на член 10 от CIRS.
Изключителни лични обстоятелства могат да оправдаят отклонения от строгите изисквания за време.
Освобождаването остава условно и зависимо от спазването на изискванията.
Заключение
- Реинвестиране на капиталови печалби Португалия Режимът остава един от най-подходящите механизми за планиране за частни лица, управляващи прехода към жилищни имоти.
Прилагането му обаче е техническо и зависимо от фактите. Последователните реинвестирания изискват внимателно структуриране и документиране, за да се гарантира продължаваща допустимост.
Преди реинвестирането на капиталови печалби в Португалия, професионален преглед Силно се препоръчва, за да се избегне непреднамерено данъчно облагане на капиталовите печалби.
Тази статия предоставя обща информация относно реинвестирането на капиталови печалби в Португалия въз основа на обвързващо решение, издадено от португалските данъчни власти (Процес 26650, 9 февруари 2026 г.). Тя не представлява данъчен или правен съвет. Прилагането на член 10 от CIRS зависи от индивидуалните обстоятелства и правилното спазване на всички законови изисквания.
Основаването на Madeira Corporate Services датира от 1996г. MCS стартира като корпоративен доставчик на услуги в международния бизнес център Мадейра и бързо се превърна във водеща управляваща компания... Прочетете повече
