Как да инвестираме в Мадейра? Пълно ръководство за чужденци през 2024 г

Как да инвестираме в Португалия? Навигирането в примамливия свят на островните инвестиции представлява уникална възможност, особено когато обмисляте как да инвестирате в остров Мадейра. Този португалски скъпоценен камък, известен със своите зелени пейзажи, целогодишен мек климат и стратегическо местоположение, все повече се превръща в търсена дестинация за инвеститори, които търсят инвестиции в имоти и се възползват от разходите за живот в Португалия. Привлекателността на Мадейра е не само нейната живописна красота, но и нейният разрастващ се пазар на недвижими имоти, предлагащ обещаваща възвръщаемост за тези, които инвестират разумно. Разбирането на тънкостите на инвестирането в този регион е от съществено значение за максимизиране на инвестиционните резултати и оползотворяване на предимствата на разходите за живот на Португалия.

Това ръководство има за цел да предостави на инвеститорите изчерпателен преглед на стъпките и стратегиите за вземане на информирани решения за инвестиции в имоти в Мадейра. От разкриването защо остров Мадейра е златна мина за инвеститорите да анализират пазара на недвижими имоти в Мадейра, той щателно очертава правните изисквания за закупуване на имот, стъпките за закупуване на имот и финансиране на вашата инвестиция. Освен това той навигира през ефективното управление на вашата собственост и подчертава първостепенните правни и данъчни съображения, които трябва да имате предвид. Предоставяйки на инвеститорите това знание, крайната цел е да се демистифицира процесът на успешно инвестиране в остров Мадейра и да се разкрият доходоносните перспективи да изберете да инвестирате в Португалия.

Защо да инвестирате в остров Мадейра?

Остров Мадейра, бижу в Атлантическия океан, предлага на инвеститорите завладяващ набор от предимства, от стабилния пазар на недвижими имоти до благоприятния климат и стратегическото географско положение. Ето някои ключови причини, поради които инвестирането в Мадейра се счита за мъдро решение:

Стратегическо местоположение и достъпност

Стратегическото местоположение на Мадейра край северозападното крайбрежие на Африка, съчетано със статута й на автономен регион на Португалия, я интегрира напълно в Европейския съюз, осигурявайки стабилна и регулирана среда за инвеститорите. Островът е добре свързан в световен мащаб, с директни полети от големите градове в Европа и Северна Америка, което подобрява достъпността му за туристи и инвеститори в недвижими имоти.

Благоприятен климат през цялата година

Субтропичният климат на острова осигурява меки температури през цялата година. Този климат прави Мадейра идеална целогодишна туристическа дестинация и предлага на жителите си високо качество на живот. Околната среда е красива за тези, които искат да инвестират във ваканционни жилища или туристически места за настаняване.

Стабилен пазар на недвижими имоти

Инвестиране в Мадейра пазара на недвижими имоти е все по-привлекателен поради своята сравнителна достъпност и здраве на пазара, дори по време на глобална несигурност като пандемията от COVID-19. Цените на имотите в Мадейра са конкурентни, особено в сравнение с континентална Португалия, а пазарът показа устойчивост и растеж, като луксозните имоти на първокласни места като Фуншал достигат високи цени.

Нисък процент на престъпност и висока безопасност

Безопасността е първостепенна грижа за инвеститорите и Мадейра се нарежда като едно от най-безопасните места в световен мащаб. С по-ниски нива на престъпност от континентална Португалия, островът предлага сигурна среда за инвестиции и живот, което е привлекателен фактор за международните инвеститори.

Разнообразни инвестиционни възможности

Мадейра не е само за недвижими имоти; островът предлага разнообразни инвестиционни възможности. От туризма и хотелиерството до селското стопанство и технологиите, потенциалът за печеливши начинания е огромен. Разрастващият се туристически сектор по-специално предоставя възможности за развитие на хотели, местно настаняване и дейности, свързани с туризма.

Данъчни облекчения и стимули

Данъчен режим на необичайно пребиваващо лице (NHR) в Португалия предлага значителни данъчни предимства за чуждестранни инвеститори, които се простират до Мадейра. Тези предимства включват освобождаване от данъци върху доходи с чуждестранен произход и намалени данъчни ставки върху определени доходи. Освен това компаниите, работещи в рамките на Международния бизнес център на Мадейра, могат да се възползват от намалени ставки на корпоративния данък и други фискални стимули, което го прави привлекателна възможност за бизнес инвестиции.

Високо качество на живот

Мадейра предлага повече от финансови ползи; предлага начин на живот, който съчетава модерна инфраструктура със спираща дъха природна красота. От висококачествени здравни и образователни системи до богати културни преживявания и дейности на открито, островът обещава балансирано и обогатяващо преживяване на живот.

Инвестирането в остров Мадейра предлага солидна финансова възвръщаемост и високо качество на живот в безопасна, красива и стратегически разположена дестинация. Комбинацията от процъфтяващ пазар на недвижими имоти, разнообразни инвестиционни възможности и значителни данъчни облекчения прави Мадейра интелигентен избор за инвеститори по целия свят.

Разбиране на пазара на недвижими имоти в Мадейра

Сегашните тенденции

Пазарът на недвижими имоти в Мадейра показа забележителна устойчивост и растеж, особено в резултат на глобални предизвикателства като пандемията от COVID-19. Търсенето на имоти в Мадейра се подхранва от няколко фактора, включително привлекателния климат на острова, стратегическото местоположение и нарастването на възможностите за дистанционна работа. Трябва да се отбележи, че цените на жилищата се увеличиха по време на първата фаза на COVID-19 през 2020 г., сигнализирайки за стабилен пазар. Според анализ на Bloomberg цените на жилищата в Мадейра са значително по-високи от наемите и доходите на домакинствата, като точните цени на жилищата са се увеличили с 11.6% наскоро, което показва жизнен пазар с потенциал за печалби от инвестиции.

Популярни зони

Фуншал

Фуншал, столицата, се откроява като най-развитият и скъп район на Мадейра. Той е центърът на икономическата и политическата активност на острова, предлагайки луксозни имоти, изискани ресторанти и петзвездни хотели. Средната искана цена за апартамент тук скочи до 2,920 €/m2 през 2024 г., отразявайки голямото му търсене и всеобхватните удобства.

Санта Крус, Камара де Лобос и Машико

Тези райони са известни със своите красиви вили и живописни гледки. Santa Cruz и Câmara de Lobos предлагат комбинация от традиционен чар и модерни удобства, което ги прави привлекателни за жилищни и инвестиционни цели. Със своята богата история и култура Machico също така предлага ценни опции за имоти.

Калета и Понта до Сол

Calheta се слави със своите красиви плажове и спокоен начин на живот, което го прави популярен избор за ваканционни жилища и отдаване под наем. Районът е известен със своите достъпни цени на недвижимите имоти и силен пазар на наеми. Ponta do Sol е предпочитан заради слънчевото време и очарователните си села, привличащи жители, интересуващи се от жилищни и туристически имоти.

Разнообразната гама от имоти в тези райони - от модерни апартаменти до традиционни мадейрски къщи - обслужва широк спектър от инвеститори и купувачи на жилища, всеки от които предлага уникални предимства и инвестиционен потенциал.

Законови изисквания за закупуване на имот в Мадейра

Получаване на данъчен идентификационен номер (NIF)

Инвеститорите, целящи да закупят имот в Мадейра, трябва първо да си осигурят a Португалски данъчен идентификационен номер (NIF), което е от основно значение за извършване на всякакви финансови или правни дейности в Португалия. Този номер е от решаващо значение не само за сделки с имоти, но и за създаване на комунални и банкови услуги. Ето стъпките за получаване на NIF:

1. Посетете специализиран инвестиционен посредник: Физическите лица могат да кандидатстват за NIF във всяка португалска данъчна служба или Loja do Cidadão. Свързването с a доставчик на специализирани правни и счетоводни услуги се препоръчва, тъй като грешното прилагане на NIF може да доведе до избегнати данъчни задължения и загуба на данъчни облекчения.
2. Жители на ЕС/ЕИП: Жителите на ЕС, Исландия, Норвегия или Лихтенщайн трябва да предоставят доказателство за пребиваване от тяхната страна на произход заедно с лична идентификация.
3. Жители извън ЕС/ЕИП: Тези извън ЕС или ЕИП преди това трябваше да назначат фискален представител в Португалия. Въпреки това законодателните промени, в сила от 9 юли 2022 г., премахнаха тези изисквания (при условие че са изпълнени определени условия), което е необходимо. Чуждестранните лица вече могат да се регистрират чрез цифрови канали за уведомяване, за да спазват португалските данъчни задължения.
4. Роля на фискален представител: Въпреки че вече не е задължително, фискален представител може да улесни процеса на кандидатстване за NIF. Този представител, местен данъкоплатец в Португалия, гарантира спазването на данъчните задължения и действа като посредник с португалската данъчна администрация.

Необходима документация

Когато купувате имот в Мадейра, няколко важни документа трябва да бъдат прегледани и проверени:

1. Удостоверение за регистрация на собственост (Certidão do Registo Predial do Imóvel): Този документ потвърждава правната регистрация и собствеността на имота.
2. Идентификационен документ за фискален имот (Caderneta Predial): Предоставя бюджетна информация за имота, която е от решаващо значение за целите на данъчната оценка.
3. Общински генерален план (общински директор на плана): Този план очертава общинските разпоредби и законите за зониране, приложими към имота.
4. Лиценз за обитаване (Licença de Utilização): Този документ показва съответствието на имота с предназначението му, независимо дали е жилищно, търговско или друго.
5. Листът с технически данни на имота (Ficha Técnica de Habitação) съдържа подробни технически и функционални характеристики на имота.

За безпроблемна транзакция е силно препоръчително да се ангажирате адвокат, който специализира в португалското право за недвижими имоти. Адвокатът ще съдейства при инвестиране в Madeira, като гарантира, че всички правни документи са точни и актуални, представлявайки интересите на купувача и ще управлява необходимите споразумения като договора на заповед и окончателния акт. В случаите, когато купувачът не може да присъства, може да бъде предоставено пълномощно на адвоката, който да действа от името на купувача, като гарантира, че всички правни формалности са стриктно спазени.

Стъпки как да инвестирате в Мадейра чрез недвижими имоти

Намиране на подходящия имот

Пътуването към притежаването на имот в Мадейра започва с ясно разбиране на нуждите и желанията на човек. Инвеститорите трябва да започнат с изброяване на техните изисквания, като се има предвид, че може да са необходими компромиси в зависимост от бюджетните ограничения. От решаващо значение е да обмислите внимателно местоположението, претегляйки опциите между северната и южната част на острова, всяка от които предлага различен начин на живот и удобства. Ангажирането на местен агент за недвижими имоти е силно препоръчително, тъй като те притежават задълбочени познания за пазара на недвижими имоти в Мадейра и могат значително да рационализират процеса на търсене. След идентифициране на потенциален имот, организирането на оглед е следващата стъпка, която позволява на инвеститорите да оценят имота от първа ръка.

Изготвяне на оферта

След като бъде идентифициран идеалният имот, следващата стъпка включва изготвяне на оферта. Този процес трябва да се ръководи от агент по недвижими имоти и избрания от вас адвокат, който ще ви напътства през изготвянето на официална оферта. Тази оферта трябва да включва изчерпателни подробности като юридическия адрес на имота, покупната цена, условията за продажба и информация за разходите и таксите за затваряне. От съществено значение е да разгледате внимателно всички финансови аспекти, за да направите стабилна оферта, която е в съответствие с пазарните стойности и личните инвестиционни цели. Следват преговори с продавача, където се обсъждат и финализират условията.

Подписване на договора

След като се договорят за условията, двете страни подписват договор на заповед, известен в Португалия като Contrato de Promessa de Compra e Venda (CPCV). Този договор гарантира ангажимента както на купувача, така и на продавача да продължат сделката при договорените условия. Обикновено на този етап се прави депозит между 10% и 30% от покупната цена. CPCV включва всички критични елементи на сделката с собственост, като гарантира, че интересите на двете страни са защитени. Последната стъпка в процеса на покупка е подписването на акта, известен като Escritura, извършен в присъствието на нотариус. Тази стъпка финализира продажбата, прехвърля собствеността и изисква плащане на оставащия баланс и всички приложими данъци или такси.

Финансиране на вашата инвестиция

Опции за ипотека

Преглед на наличните ипотеки

Както резидентите, така и нерезидентите в Португалия, включително Мадейра, имат достъп до опции за ипотека, за да улеснят покупките на имоти. Типичните ипотечни лихви в Португалия се движат около 3.3%, с избор между плаващи и фиксирани лихви. Плаващите лихвени проценти обикновено са фиксирани към междубанковия лихвен процент EURIBOR, който е отрицателен от 2017 г. насам, което кара някои банки да определят лихвения процент ефективно на нула.

Условия за получаване на ипотека

За да осигурят ипотека, кандидатите трябва да потвърдят доходите си и да управляват първоначална вноска, която варира значително: жителите могат да платят между 10% и 30%, докато чуждестранните лица могат да бъдат поискани от 20% до 50% от стойността на имота. Португалските банки обикновено предоставят ипотеки до 80% от стойността на имота при препродажба, като сроковете варират от 2 до 30 години. За нерезиденти максималният срок на заема обикновено е ограничен до 40 години, като се гарантира, че кредитополучателят не надвишава 75 години до края на срока.

Банково финансиране

Банките в Португалия обикновено предлагат заеми, покриващи 65-75% от стойността на имота или неговата продажна цена, което от двете е по-ниско. Данъчните жители в Мадейра могат да получат достъп до 85-90% финансиране за основните си жилища. Важно е да се отбележи, че доставчиците на ипотечни кредити ще оценят финансовото състояние на кандидата, като гарантират, че сумата на всички съществуващи дългове и новата ипотека не надвишава 35% от нетния месечен доход.

Управление на вашия имот на остров Мадейра

Управление на имоти

Инвестирането в остров Мадейра изисква цялостен подход за управление на собствеността, за да се гарантира рентабилност и запазване на стойността на собствеността. Инвеститорите трябва да обмислят да се ангажират с професионална компания за управление на имоти, която е специализирана на местния пазар. Тези компании предлагат широка гама от услуги, предназначени да облекчат тежестта на собствеността върху имотите, особено за тези, които може да не живеят на местно ниво. Услугите обикновено включват:

1. Рутинни инспекции и поддръжка: Гарантиране, че имотът остава в отлично състояние чрез редовни проверки и незабавно решаване на всякакви проблеми.
2. Управлението на наемателите включва обработка всички аспекти на наемателите, от намиране и проверка на потенциални наематели до управление на договори за наем и разрешаване на спорове.
3. Финансово управление: Наблюдение на всички финансови аспекти като събиране на наем, управление на бюджети и поддържане на финансови записи.
4. Спешни служби: Осигуряване на поддръжка 24 часа в денонощието, 7 дни в седмицата, за справяне с всякакви неотложни проблеми, които могат да възникнат, като гарантира минимални смущения на наемателите и предотвратява потенциални щети на имота.

Работейки с утвърдени партньори и специалисти, инвеститорите могат да бъдат сигурни, че техният имот в Мадейра се управлява ефективно, запазвайки своята привлекателност и функционалност.

Разходи за поддръжка

Разбирането и управлението на разходите за поддръжка на собствеността върху имоти в Мадейра е от решаващо значение за дългосрочния инвестиционен успех. Тези разходи варират значително в зависимост от местоположението, възрастта и вида на имота. Ежедневните разходи за поддръжка включват:

• Редовна поддръжка: Това включва почистване, градинарство, поддръжка на басейни и дребни ремонти. Поддържането на естетическите и функционални стандарти на имота е жизненоважно за привличането и задържането на наематели или за осигуряване на висока стойност при препродажба.
• Основен ремонт и реновации: В зависимост от състоянието на имота може да са необходими значителни инвестиции за актуализиране или ремонт на основни системи като водопроводни, електрически или структурни компоненти.
• Такси на етажната собственост: Таксите за етажна собственост могат да се прилагат за имоти в комплекс. Тези такси обикновено покриват стандартна поддръжка на района, сигурност, застраховка и резервни фондове за бъдещи мащабни ремонти.

Инвеститорите трябва да планират тези разходи, които обикновено могат да варират от 0.3% до 0.8% от стойността на имота годишно, в зависимост от степента на необходимите услуги. Това проактивно финансово планиране помага да се поддържа стойността на имота и да се гарантира спазването на местните разпоредби, като в крайна сметка се гарантира рентабилността на инвестицията.

Правни и данъчни съображения за това как да инвестирате в Мадейра

Данък сгради

Разбирането на различните данъци върху имотите е от решаващо значение, когато инвестирате в Мадейра. Те включват Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT), данъкът за прехвърляне на собственост, и Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), годишният общински данък върху собствеността.

1. IMT (данък върху прехвърлянето на собственост):
   • Този данък се прилага при всяко прехвърляне на собствеността и трябва да бъде платен от купувача преди подписване на окончателния акт.
   • Ставката варира в зависимост от предназначението на имота и дали е първи или втори дом на купувача, като варира от 0% до 6%.
2. IMI (Годишен данък общинско имущество):
   • Начислява се на собственика на имота на 31 декември. Ставката към 31 декември варира от 0.3% до 0.8% в зависимост от това дали имотът е класифициран като градски или селски.
   • Имотите, притежавани от субекти в черни списъци с данъчни юрисдикции, подлежат на фиксирана ставка от 7.5%.

Данък върху капиталовите печалби

Данъкът върху капиталовата печалба се налага върху печалбата от продажбата на имот в Португалия, включително Мадейра. Този данък е важен за инвеститорите, тъй като влияе върху възвръщаемостта на инвестициите им.

1. Изчисляване на данък върху капиталовата печалба:
   • Данъкът се изчислява върху разликата между продажната цена и стойността на придобиване, коригирана спрямо инфлацията и нетно от документирани разходи като разходи за покупка и капиталови подобрения.
2. Данъчни ставки и освобождавания:
   • Само 50% от печалбата подлежи на прогресивни данъчни ставки.
   • Печалбите от продажбата на основно жилище могат да бъдат освободени, ако постъпленията бъдат реинвестирани в друг основен дом в ЕС/ЕИП в рамките на определен период.

Инвеститорите също трябва да са наясно с потенциала за допълнителен данък върху общинската собственост (AIMI), който се прилага за имоти с VPT стойност над 600,000 0.4 евро. В зависимост от структурата на собствеността този данък варира между 1.5% и XNUMX%.

Разбирането на тези правни и данъчни съображения е от съществено значение за всеки, който иска да инвестира в пазара на недвижими имоти в Мадейра, като гарантира съответствие и оптимизира финансовата възвращаемост.

Как да инвестираме в Мадейра – кратко заключение

Тръгването по пътя на инвестирането в остров Мадейра представлява завладяваща комбинация от стратегически предимства, от процъфтяващия пазар на недвижими имоти до безбройните данъчни облекчения и високото качество на живот, които предлага. Ние разкрихме основните стъпки за успешна инвестиция в имоти чрез внимателен анализ, от навигация в правните изисквания до разбиране на пазарните тенденции и възможности за финансиране. Освен това проучихме значението на ефективното управление на собствеността и критичните правни и данъчни съображения, които инвеститорите трябва да вземат предвид. Тези прозрения служат като ръководство и доказателство за обещаващите възможности на Мадейра за проницателни инвеститори.

В светлината на това всеобхватно изследване е очевидно, че инвестирането в Мадейра не е просто за извличане на финансови печалби, но и възприемане на начин на живот, който балансира модерността със спокойната красота на природата. Пътуването от проницателни инвестиционни възможности до управление на имот на този омагьосан остров капсулира повече от просто икономическа възвръщаемост - това е да станете част от общност, която процъфтява на уважение към своето богато наследство и оптимизъм за проспериращо бъдеще. В заключение, нека това ръководство ви послужи като фар при навигирането в възнаграждаващото начинание да инвестирате в Мадейра, където всяка стъпка напред е стъпка към постигане както на финансов растеж, така и на несравнимо качество на живот.

Често задавани въпроси за това как да инвестирате в Мадейра

1. Какво прави Мадейра привлекателен вариант за инвестиция в имоти?
През последните години Мадейра показа обещаваща икономическа и политическа стабилност и растеж като част от Португалия. Тази стабилност е от съществено значение за инвеститорите в имоти, тъй като осигурява сигурна инвестиционна среда.

2. Възможно ли е американците да закупят имот в Мадейра, Португалия?
Да, американците наистина могат да купуват къщи в Мадейра. Португалия предлага приветлива правна рамка, която опростява процеса за придобиване на недвижими имоти от чужденци. Страната може да се похвали с отворен пазар, който се простира до Мадейра, което прави лесно чуждестранните граждани да инвестират в имоти там.

3. Каква валута се използва в Мадейра?
Националната валута на Мадейра е еврото (EUR).

4. Защо цените на имотите в Мадейра са толкова високи?
Цените на имотите в Мадейра са високи поради увеличеното търсене, подкрепено от нарастващите разполагаеми доходи и по-ниските нива на безработица, особено във Фуншал и други големи градове в континентална Португалия. Освен това пазарът на недвижими имоти се подкрепя от значителния ръст на жилищните кредити, водени от очакванията за продължаващи високи цени на имотите и ликвидността на пазара.

Не забравяйте, че тази статия предоставя изчерпателен преглед на инвестиране в Мадейра. Все пак, за по-подробна информация, препоръчваме да потърсите експертизата на нашият екип в MCS, които са тук, за да ви подкрепят през целия ви бизнес път.

MCS

Основаването на Madeira Corporate Services датира от 1996г. MCS стартира като корпоративен доставчик на услуги в международния бизнес център Мадейра и бързо се превърна във водеща управляваща компания... Прочети повече