Какво трябва да знаете, за да избегнете загубата на освобождаване от данък върху капиталовите печалби при продажба на основния си дом
Когато продавате основното си жилище в Португалия, капиталовата печалба (известна като майсвалиас) може да бъде освободен от данък върху доходите на физическите лица (IRS), ако данъкоплатецът реинвестира съответната сума в друго основно жилище в рамките на законово установения срок.
За много собственици на имоти и емигранти това правило става особено важно, когато забавянията в строителството, проблемите с банковото финансиране или отложените актове за собственост наближават крайния срок за реинвестиране. Разбиране на законите, свързани с реинвестиране на капиталови печалби в Португалия следователно е от съществено значение, за да се избегне неочаквано данъчно задължение.
Какво казва законът
Португалското данъчно законодателство позволява изключване на данъчното облагане на капиталовите печалби, когато данъкоплатецът реинвестира приходите от продажбата на основното им жилище, след приспадане на всяка непогасена ипотека върху продадения имот, в друг имот, предназначен за основно жилище.
Това предимство обаче е валидно само ако са изпълнени няколко кумулативни условия:
Реинвестирането трябва да се осъществи в рамките на период, който започва 24 месеца преди продажбата и завършва 36 месеца след продажбата на оригиналния имот.
Данъкоплатецът трябва декларират намерението си да реинвестират в данъчната декларация за доходите на физическите лица за годината, в която е продаден имотът.
Продаваният имот трябва да е служил като собственост на данъкоплатеца основно и постоянно местожителство поне 12 месеца преди продажбата, освен при изключителни обстоятелства.
След придобиване на новия имот, той трябва да бъде определено като основно жилище на данъкоплатеца в рамките на 12 месеца.
В случаите, свързани със строителство, имотът трябва да бъде регистрирано в данъчните власти в рамките на 48 месеца от продажбата и определено като основно жилище до края на петата година след продажбата.
Тези изисквания произтичат от правилата, уреждащи реинвестиране на капиталови печалби в Португалия съгласно Кодекса за данък върху доходите на физическите лица.
Може ли 36-месечният срок да бъде удължен?
Краткият отговор е Не..
Съгласно неотдавнашно обвързващо решение, издадено от португалската данъчна администрация (Процес 28910, решение от 27 февруари 2026 г.), 36-месечният срок за реинвестиране се счита за строг и окончателен законов срок..
В решението изрично се посочва, че законодателството не предвижда удължаване на този срок при никакви обстоятелства.
Това означава, че дори когато забавянията са причинени от фактори извън контрола на данъкоплатеца, като например:
забавяне на строителството,
проблеми с лицензирането,
забавяния на банковото финансиране,
проблеми с графика на окончателния акт,
Данъчният закон го прави не позволява удължаване на срока за реинвестиране да се възползват от освобождаването от данък върху капиталовите печалби.
Практически случай, разгледан от данъчната администрация
В случая, анализиран от португалската данъчна администрация, данъкоплатецът е продал основното си жилище и е използвал част от приходите за погасяване на съществуващата ипотека, а друга част като депозит за нов имот в процес на изграждане.
Въпреки това, поради забавяне на строителството, окончателният акт за новия имот беше подписан приблизително три месеца след изтичането на законоустановения 36-месечен период за реинвестиране.
В резултат на това данъкоплатецът загуби данъчното облекчение, и капиталовата печалба стана облагаема съгласно общите правила на IRS.
Това решение засилва стриктното тълкуване, прилагано към правилата относно реинвестиране на капиталови печалби в Португалия.
Ключови храни за вкъщи
Трябва да се имат предвид няколко важни момента:
- 36-месечният период на реинвестиране започва от датата на продажба на първоначалния имот.
Възможно е и реинвестиране до 24 месеца преди продажбата, при условие че е правилно декларирано.
Неспазването на крайния срок за реинвестиране обикновено води до облагане с данък върху капиталовата печалба съгласно стандартните правила на IRS.
Законът не предоставя изключения или разширения, дори ако предприемачи, финансови институции или публични органи причинят забавяния.
Най-добри практики за избягване на загуба на данъчно облекчение
За да запазят статута си на освободени от данъци при реинвестиране на капиталови печалби в Португалия, данъкоплатците трябва да обмислят няколко предпазни мерки.
Първо, планирайте транзакцията с достатъчно времеви буфери, особено при закупуване на имот в строеж.
Второ, потвърдете предварително график за одобрение на ипотека и график за издаване на акт.
Трето, в строителните сценарии, следете отблизо крайните срокове за данъчна регистрация на имота и официалното му определяне като основно жилище.
Четвърто, винаги декларирайте намерението си да реинвестирате в дохода на IRS за годината на продажбата.
Накрая, поддържайте пълна документация, включително:
договори за обещания,
разписки за плащане,
сертификати за напредък в строителството,
доклади от инспекции,
и кореспонденция с разработчици или финансови институции.
Подходящата документация може да не удължи крайния срок, но остава от съществено значение за целите на съответствието и одита.
Заключение
Данъчните правила, които уреждат реинвестиране на капиталови печалби в Португалия предоставят ценно данъчно облекчение за собствениците на жилища, които продават основното си жилище и реинвестират приходите в друго основно жилище.
Режимът обаче е строго обусловено от спазването на точни срокове и формални изисквания, По-специално, на 36-месечният период на реинвестиране е окончателен и не може да бъде удължен, дори когато забавянията възникват поради обстоятелства извън контрола на данъкоплатеца.
Следователно внимателното планиране, навременните правни съвети и правилната документация са от съществено значение за запазване на данъчното облекчение.
Тази статия е предоставена само с обща информационна цел и не представлява правен, данъчен или финансов съвет. Португалските данъчни правила относно капиталовите печалби и реинвестирането на приходите от продажбата на основно жилище могат да варират в зависимост от индивидуалните обстоятелства на данъкоплатеца, статута на пребиваване, историята на имота и специфичната структура на сделката. Въпреки че са положени всички усилия за осигуряване на точност към момента на публикуване, законодателството, административните тълкувания и практиките на данъчните органи могат да се променят. Читателите трябва да търсят професионални съвети от квалифицирани данъчни консултанти преди да вземе каквото и да е решение, свързано с реинвестиране на капиталови печалби в Португалия.
Основаването на Madeira Corporate Services датира от 1996г. MCS стартира като корпоративен доставчик на услуги в международния бизнес център Мадейра и бързо се превърна във водеща управляваща компания... Прочетете повече
