Продажбата на недвижими имоти в Португалия често е свързана с различни разходи. Сред тях възникват повтарящи се съмнения относно това дали разходите за адвокати, солиситори и експерти могат да бъдат приспаднати при изчисляване на капиталовите печалби в IRS (Португалски данък върху доходите на физическите лица). Португалската данъчна и митническа служба (AT) последователно отхвърля приспадането на тези разходи, твърдейки, че тяхното участие не е от съществено значение за завършването на продажбата, а по-скоро е избор, направен от участващите страни. Правно ли е обоснована тази позиция? Нека разгледаме въпроса в светлината на закона, съдебните решения и административната доктрина.
Какво казва законът?
Член 51(1)(а) от Кодекса на IRS (CIRS) гласи, че за изчисляване на капиталовите печалби, стойността на придобиване се увеличава с:
„разходите за подобряване на имота, доказуемо извършени през последните пет години, и необходимите и ефективно направени разходи, присъщи на придобиването и продажбата.“
Фразата „необходими и ефективно направени разходи, присъщи на придобиването и продажбата“ е от основно значение за анализа. Законът изисква разходите да бъдат необходими и неразделни от покупката или продажбата на имота.
Какво казват съдилищата?
Съдебните решения са ясни и последователни: само разходите, които са обективно необходими и неразделни от придобиването или продажбата на имота, подлежат на приспадане. Тоест, тези, без които сделката не би могла да се осъществи.
В решение от 2024 г. Върховният административен съд поясни:
„Разходите се считат за необходими, когато са недвусмислено свързани с конкретната сделка, която води до облагаемата капиталова печалба (напр. комисионни за агенция за недвижими имоти или брокерски услуги), и всички други разходи, като например тези, свързани с производства по изгонване, не попадат в тази категория.“
(Решение на Върховния административен съд, 11 януари 2024 г.)
По подобен начин, Южният централен административен съд подчерта:
„Само разходи, пряко свързани с придобиването или продажбата на имота, могат да бъдат взети предвид за определяне на облагаемата капиталова печалба в IRS - тоест разходи, които са неразделни от самата транзакция, а не тези, които не са свързани или са нагоре по течението на операцията.“
(Решение на Южния централен административен съд от 14 април 2015 г.)
Примери за приети и неприети разходи
Прието:
Комисионните на агенциите за недвижими имоти се разглеждат, стига да са адекватно документирани и пряко свързани със сделката.
Разходи за документи и регистрация на собственост;
Законово задължителни разходи, като например енергийно сертифициране.
(Решение на CAAD, 31 януари 2013 г.)
Не се приема:
Хонорари на адвокати, солиситори и експерти, освен ако тяхното участие не е законово изисквано за приключване на продажбата;
Съдебни или арбитражни разходи, свързани с допълнителни спорове;
Разходи, свързани с нарушения на договори или предишни спорове.
(Решение на Върховния административен съд, 10 ноември 2021 г.)
Енергийно сертифициране: Специален случай
Енергийното сертифициране е парадигматичен пример за задължителен и следователно приспадаем разход. От 2009 г. насам получаването на енергиен сертификат е законово изискване за продажба на недвижими имоти, а цената му се приема като приспадаем разход за целите на капиталовите печалби.
(Решение на CAAD, 31 януари 2013 г.)
Заключение
Позицията на АТ се подкрепя от закона и съдебните решения: разходите за адвокати, юристи и експерти обикновено са не приспадаеми за целите на капиталовите печалби от IRS, освен ако тяхното участие не е законово изисквано за осъществяването на сделката. Могат да се вземат предвид само обективно необходими и неразделни разходи от операцията по продажба.
Препоръка: Преди да декларирате разходите като приспадаеми, уверете се, че те са законово задължителни или необходими за завършване на продажбата, както и че са адекватно документирани и недвусмислено свързани със сделката. В случай на съмнение, свържете се с данъчен специалист.
Източници:
Решение на Върховния административен съд от 11 януари 2024 г.
Решение на Южния централен административен съд от 14 април 2015 г.
Решение на Върховния административен съд от 10 ноември 2021 г.
Решение на CAAD от 31 януари 2013 г.
Основаването на Madeira Corporate Services датира от 1996г. MCS стартира като корпоративен доставчик на услуги в международния бизнес център Мадейра и бързо се превърна във водеща управляваща компания... Прочети повече
