Изберете Page

Разходи с адвокати, юристи и експерти при продажби на имоти: Могат ли те да бъдат приспадани от IRS?

Начало | Недвижими имоти | Разходи с адвокати, юристи и експерти при продажби на имоти: Могат ли те да бъдат приспадани от IRS?

Разходи с адвокати, юристи и експерти при продажби на имоти: Могат ли те да бъдат приспадани от IRS?

by | Сряда, 4 юни 2025 | Данък върху доходите, Недвижими имоти

разходи с адвокати

Продажбата на недвижими имоти в Португалия често е свързана с различни разходи. Сред тях възникват повтарящи се съмнения относно това дали разходите за адвокати, солиситори и експерти могат да бъдат приспаднати при изчисляване на капиталовите печалби в IRS (Португалски данък върху доходите на физическите лица). Португалската данъчна и митническа служба (AT) последователно отхвърля приспадането на тези разходи, твърдейки, че тяхното участие не е от съществено значение за завършването на продажбата, а по-скоро е избор, направен от участващите страни. Правно ли е обоснована тази позиция? Нека разгледаме въпроса в светлината на закона, съдебните решения и административната доктрина.

Какво казва законът?

Член 51(1)(а) от Кодекса на IRS (CIRS) гласи, че за изчисляване на капиталовите печалби, стойността на придобиване се увеличава с:

„разходите за подобряване на имота, доказуемо извършени през последните пет години, и необходимите и ефективно направени разходи, присъщи на придобиването и продажбата.“

Фразата „необходими и ефективно направени разходи, присъщи на придобиването и продажбата“ е от основно значение за анализа. Законът изисква разходите да бъдат необходими и неразделни от покупката или продажбата на имота.

Какво казват съдилищата?

Съдебните решения са ясни и последователни: само разходите, които са обективно необходими и неразделни от придобиването или продажбата на имота, подлежат на приспадане. Тоест, тези, без които сделката не би могла да се осъществи.

В решение от 2024 г. Върховният административен съд поясни:

„Разходите се считат за необходими, когато са недвусмислено свързани с конкретната сделка, която води до облагаемата капиталова печалба (напр. комисионни за агенция за недвижими имоти или брокерски услуги), и всички други разходи, като например тези, свързани с производства по изгонване, не попадат в тази категория.“
(Решение на Върховния административен съд, 11 януари 2024 г.)

По подобен начин, Южният централен административен съд подчерта:

„Само разходи, пряко свързани с придобиването или продажбата на имота, могат да бъдат взети предвид за определяне на облагаемата капиталова печалба в IRS - тоест разходи, които са неразделни от самата транзакция, а не тези, които не са свързани или са нагоре по течението на операцията.“
(Решение на Южния централен административен съд от 14 април 2015 г.)

Примери за приети и неприети разходи

Прието:

  • Комисионните на агенциите за недвижими имоти се разглеждат, стига да са адекватно документирани и пряко свързани със сделката.

  • Разходи за документи и регистрация на собственост;

  • Законово задължителни разходи, като например енергийно сертифициране.
    (Решение на CAAD, 31 януари 2013 г.)

Не се приема:

  • Хонорари на адвокати, солиситори и експерти, освен ако тяхното участие не е законово изисквано за приключване на продажбата;

  • Съдебни или арбитражни разходи, свързани с допълнителни спорове;

  • Разходи, свързани с нарушения на договори или предишни спорове.
    (Решение на Върховния административен съд, 10 ноември 2021 г.)

Енергийно сертифициране: Специален случай

Енергийното сертифициране е парадигматичен пример за задължителен и следователно приспадаем разход. От 2009 г. насам получаването на енергиен сертификат е законово изискване за продажба на недвижими имоти, а цената му се приема като приспадаем разход за целите на капиталовите печалби.
(Решение на CAAD, 31 януари 2013 г.)

Заключение

Позицията на АТ се подкрепя от закона и съдебните решения: разходите за адвокати, юристи и експерти обикновено са не приспадаеми за целите на капиталовите печалби от IRS, освен ако тяхното участие не е законово изисквано за осъществяването на сделката. Могат да се вземат предвид само обективно необходими и неразделни разходи от операцията по продажба.

Препоръка: Преди да декларирате разходите като приспадаеми, уверете се, че те са законово задължителни или необходими за завършване на продажбата, както и че са адекватно документирани и недвусмислено свързани със сделката. В случай на съмнение, свържете се с данъчен специалист.

Източници:

  • Решение на Върховния административен съд от 11 януари 2024 г.

  • Решение на Южния централен административен съд от 14 април 2015 г.

  • Решение на Върховния административен съд от 10 ноември 2021 г.

  • Решение на CAAD от 31 януари 2013 г.

Други Cтатии

Лесно ли се получава португалска виза? Какво трябва да очакват емигрантите и туристите

Лесно ли се получава португалска виза? Какво трябва да очакват емигрантите и туристите

За тези, които мечтаят да живеят или да се пенсионират в слънчев европейски рай, Португалия често оглавява списъка и с основание. Спокойният начин на живот, мекият климат и достъпните разходи за живот я правят една от най-привлекателните дестинации за туристи и...

Изисквания за виза за предприемачи в Португалия: Какво е необходимо, за да се класирате през 2025 г. – Фокус върху Мадейра и MIBC

Изисквания за виза за предприемачи в Португалия: Какво е необходимо, за да се класирате през 2025 г. – Фокус върху Мадейра и MIBC

Португалия продължава да се позиционира като една от най-атрактивните дестинации в Европа за глобални предприемачи. Със стабилна икономика, политики, благоприятстващи бизнеса, и нарастваща иновационна екосистема, не е изненадващо, че визата D2 на страната, известна още като...

Нашият бюлетин

Присъединете се към нашия пощенски списък и получете най -новата информация за включването в Мадейра (Португалия), услугите за експатиране и регистрацията на кораби.

Нужда от помощ?

Ако имате въпроси относно нас и нашите услуги, моля не се колебайте да се свържете с нас.

Свържи се с нас

Други Cтатии

Лесно ли се получава португалска виза? Какво трябва да очакват емигрантите и туристите

Лесно ли се получава португалска виза? Какво трябва да очакват емигрантите и туристите

За тези, които мечтаят да живеят или да се пенсионират в слънчев европейски рай, Португалия често оглавява списъка и с основание. Спокойният начин на живот, мекият климат и достъпните разходи за живот я правят една от най-привлекателните дестинации за туристи и...

Изисквания за виза за предприемачи в Португалия: Какво е необходимо, за да се класирате през 2025 г. – Фокус върху Мадейра и MIBC

Изисквания за виза за предприемачи в Португалия: Какво е необходимо, за да се класирате през 2025 г. – Фокус върху Мадейра и MIBC

Португалия продължава да се позиционира като една от най-атрактивните дестинации в Европа за глобални предприемачи. Със стабилна икономика, политики, благоприятстващи бизнеса, и нарастваща иновационна екосистема, не е изненадващо, че визата D2 на страната, известна още като...

Данък за пенсиониране в Португалия: Какво трябва да знаят емигрантите през 2025 г.

Данък за пенсиониране в Португалия: Какво трябва да знаят емигрантите през 2025 г.

Ако сте емигрант, който обмисля да се пенсионира в Португалия, разбирането на пенсионния данък в Португалия е от съществено значение за вземането на информирани финансови решения. Португалия отдавна е популярна дестинация за чуждестранни пенсионери поради климата, безопасността и начина си на живот, но...

Искате ли да говорите с нас?

Ако имате въпроси относно нас и нашите услуги, моля не се колебайте да се свържете с нас.