Португалското правителство наскоро представи пакет от мерки, насочени към справяне с продължаващите трудности на пазара на жилища. Тези предложения, формулирани като „шокова политика„съчетават стимули за строителство и отдаване под наем с допълнителни промени в данъка IMT в Португалия за купувачи на имоти, които не са резиденти. Повечето от мерките са фискални и следователно подлежат на одобрение от парламента, вероятно като част от законопроекта за държавния бюджет за 2026 г.
За клиенти на Madeira Corporate Services, включително местни жители, емигранти и международни инвеститори, тези предложения повдигат както практически, така и правни въпроси. По-специално, обявеното увеличение на данъка върху прехвърлянето на собственост (ДПП) за купувачи, които не са местни жители, заслужава внимателно внимание.
Ключови елементи от правителствения пакет
Мерките, обявени от министър-председателя г-н Луиш Монтенегро на 25 септември 2025 г., обхващат широк спектър от интервенции. Те включват както данъчни стимули, така и нови задължения за наемодатели, наематели и купувачи.
Намален ДДС за строителство и жилища под наем
За строителни проекти на стойност до 648 000 евро ще се прилага 6% ДДС ставка. Тази намалена ставка се прилага и за нови жилища под наем, при условие че месечните наеми не надвишават 2,300 евро. Правителството обоснова този праг, като посочи средните пазарни условия в Лисабон, Порто и други общини с висок натиск.
Продължителност на режима
Стимулите са предвидени да продължат до 2029 г., след което бъдещо правителство ще преразгледа тяхната ефективност.
Стимули за наемодателите
Доходите от наеми, получени от лизингови договори на „умерени цени“, ще бъдат облагани с намалена ставка на IRS, което ще предложи на наемодателите известно облекчение.
Данъчни облекчения за наематели
Наемателите, които плащат „умерени наеми“, ще видят по-високи удръжки от разходите за наем в IRS. Таванът се увеличава до 900 евро през 2026 г. и 1,000 евро през 2027 г.
По-висок IMT за нерезиденти
Най-противоречивата мярка е увеличението на IMT за купувачи, които не са резиденти. Португалските емигранти са изключени от тази допълнителна такса.
Нова концепция за „Умерени цени“
Правителството възнамерява да замени законовото определение за „достъпен наем“ с „достъп до жилища на умерени цени“. Прагът е 648 000 евро за покупки и 2,300 евро на месец за наеми.
Защо промените в данъка IMT в Португалия са важни
IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis) е данък върху прехвърлянето, начисляван върху сделки с недвижими имоти. Той се прилага както за местни, така и за чуждестранни лица при придобиване на имот в Португалия.
Предложението на правителството за увеличаване на вътрешния митнически данък (ИМТ) специално за нерезиденти представлява ясно отклонение от принципа на равно третиране, който отдавна се прилага в тази област. За международни клиенти, които искат да закупят имот в Мадейра или континентална Португалия, тази мярка би увеличила директно разходите за придобиване.
Въпреки че емигрантите са изключени, всички останали нерезиденти, потенциално включително граждани на ЕС, ще се сблъскат с по-високо данъчно облагане. Следователно мярката може да има последици както съгласно португалската конституция, така и съгласно законодателството на ЕС.
Промени в данъка IMT в Португалия и потенциални конституционни проблеми
Член 13 от португалската конституция установява принципа на равенство пред закона. Той забранява привилегиите или недостатъците, основани на фактори като територия на произход, социално положение или икономическо положение.
Допълнителна такса, насочена към нерезиденти, може да бъде оспорена на основание, че създава неравно третиране без достатъчно основание. Съдилищата в Португалия традиционно прилагат тест за пропорционалност: обективно, релевантно и необходимо ли е разграничението за постигане на легитимна цел?
В този случай правителството може да твърди, че покупките от нерезиденти допринасят непропорционално за инфлацията на цените на жилищата в Лисабон, Порто и крайбрежните региони. Противниците обаче биха могли да твърдят, че общата допълнителна такса санкционира всички нерезиденти, независимо от намерението или въздействието, и следователно не отговаря на теста за пропорционалност.
Съображения относно правото на ЕС
На ниво ЕС най-важният принцип е свободното движение на капитали съгласно членове 63–66 от Договора за функционирането на Европейския съюз (ДФЕС). Движението на капитали включва инвестиции в недвижими имоти в държавите членки.
Например, мярка, която налага по-висок данък върху капиталовите печалби на нерезиденти в сравнение с резидентите, може да се разглежда като ограничение на движението на капитали. Всъщност има прецедент: Испания вече е била отнесена от Европейската комисия до Съда на ЕС във връзка с предполагаемо дискриминационно данъчно облагане на капиталовите печалби за нерезиденти.
Освен това Съдът на Европейския съюз (СЕС) многократно е отменял данъчни мерки, които дискриминират между резиденти и нерезиденти.
Ако Португалия наложи по-висок вътрешен данък върху доходите единствено въз основа на местоживеене, това може да се тълкува като ограничение на капиталовите потоци. Тогава правителството ще трябва да обоснове мярката с императивни съображения от обществен интерес и да докаже, че тя е пропорционална и необходима.
Възможните оправдания включват защита на пазара на жилища и осигуряване на наличност за жителите. Въпросът за пропорционалност обаче остава: биха ли могли други, по-малко ограничителни инструменти, като например данъци върху незаетите жилища или целенасочени правила за градско планиране, да постигнат същата цел, без да нарушават принципите на ЕС?
Практическо въздействие за инвеститорите
За международните купувачи, които обмислят имот в Мадейра или другаде в Португалия, непосредственият проблем е цената. По-високият процент на вътрешния данък върху недвижимите имоти (IMT) увеличава първоначалните разходи за придобиване. Това може да повлияе на инвестиционните решения, особено за тези, които сравняват Португалия с други европейски дестинации.
Несигурността е друг фактор. Дори ако мярката бъде въведена в държавния бюджет за 2026 г., тя може да бъде подложена на конституционен контрол или оспорена пред институциите на ЕС. Следователно инвеститорите може да се сблъскат с период на нестабилност в правилата, регулиращи покупката на имоти.
Важно е също да се прави разлика между краткосрочни спекулативни инвеститори и дългосрочни жители или пенсионери. Единната допълнителна такса не прави това разграничение, което повдига въпроси относно справедливостта и ефективността.
Поглед напред
Предложените промени в данъчния данък върху недвижимите имоти отразяват решимостта на правителството да се справи с недостига на жилища и ценовия натиск. Те обаче също така отварят сложен правен дебат. Конституционното равенство, правилата на ЕС за недискриминация и спогодбите за избягване на двойно данъчно облагане са част от правната рамка, която ограничава фискалната политика.
Засега мерките остават предложения. Окончателната им форма ще се оформи едва чрез законодателния процес, най-вероятно в рамките на обсъжданията на държавния бюджет. Клиентите трябва да следят отблизо развитието, тъй като са възможни изменения преди окончателното одобрение, по-специално що се отнася до промените в данъка IMT на Португалия.
Независимо от резултата, дебатът подчертава важността на разбирането не само на финансовите аспекти на инвестициите в недвижими имоти в Португалия, но и на правната и конституционна среда, в която функционира данъчната политика.
Заключение
Правителственият пакет за жилищно настаняване съчетава силни стимули за строителство и отдаване под наем с нови тежести за определени купувачи. Увеличението на вътрешния лихвен процент за нерезиденти обаче повдига значителни правни и практически въпроси.
Въпреки че мярката може да постигне политически цели в краткосрочен план, тя може да се сблъска с предизвикателства както съгласно португалското конституционно право, така и съгласно правото на ЕС. За инвеститорите това означава както по-високи потенциални разходи, така и по-голяма несигурност.
Madeira Corporate Services ще продължим да следим законодателния процес и всички последващи правни развития, като гарантираме, че нашите клиенти са напълно информирани за своите права и задължения.
Информацията, предоставена в тази статия, е само с обща информационна цел и не представлява правен, данъчен или инвестиционен съвет относно промените в данъка върху подоходния митнически приход (IMT) в Португалия. Въпреки че са положени всички усилия за осигуряване на точност към момента на публикуване, законодателството и политиките могат да се променят, а тълкуването им може да варира. Читателите не трябва да действат въз основа на тази информация, без да... търсейки професионален съвет специфични за техните обстоятелства. Madeira Corporate Services отхвърля всякаква отговорност, произтичаща от разчитането на съдържанието тук.
Основаването на Madeira Corporate Services датира от 1996г. MCS стартира като корпоративен доставчик на услуги в международния бизнес център Мадейра и бързо се превърна във водеща управляваща компания... Прочети повече
