Правилата на Португалия за реинвестиране на данък върху капиталовите печалби позволяват пълно освобождаване, когато приходите от продажба се реинвестират в друго основно жилище. Обвързващо становище от 2025 г. (Процесо 28272) потвърждава, че лица, които не са жители на града, също могат да отговарят на условията, когато домакинството използва имота като постоянно местожителство.
1. Контекст: Обвързващото становище, което изяснява правилата
Тази статия се основава на обвързващото данъчно становище, издадено на 13 ноември 2025 г., съгласно процес № 28272. Становището тълкува член 10(5) от Кодекса на IRS и пояснява как освобождаването от данък за реинвестиране се прилага за продавачи, които не са местни жители и имат семейство в Португалия.
Решението потвърждава, че освобождаването остава налично дори когато данъкоплатецът живее в чужбина, при условие че домакинството отговаря на законовите изисквания за пребиваване.
2. Какво позволяват правилата за реинвестиране на данъка върху капиталовите печалби в Португалия
Португалия изключва капиталовите печалби от данъчно облагане, когато:
- Продаденият имот е служил като основно и постоянно жилище на данъкоплатеца или домакинството, и
- Приходите се реинвестират в друг квалифициран дом в рамките на законовите срокове.
В решението се потвърждава, че печалбите са резултат от обременяващото прехвърляне на права върху недвижими имоти.
Освобождаването предлага значителни предимства при планирането за инвеститорите, които реинвестират в Португалия или Мадейра.
3. Задължителни условия за освобождаване от данък върху реинвестирането
За да получат освобождаване, инвеститорите трябва да отговарят на всички законови изисквания. Обвързващото становище ги обобщава ясно.
а) Период на реинвестиране
Реинвестирайте приходите 24 месеца преди или 36 месеца след продажбата.
б) Декларация за намерение
Декларирайте намерението за реинвестиране в декларацията на IRS за годината на продажбата.
в) Изискване за основно жилище (преди продажбата)
Потвърдете, че имотът е бил основното жилище на данъкоплатеца или домакинството през предходните 12 месеца.
г) Изискване за основно жилище (след реинвестирането)
Уверете се, че новият имот става основно жилище на домакинството в рамките на 12 месеца.
д) Истинско единство на домакинството
Поддържане на ефективна семейна единица, дори когато физическото съжителство не е възможно. Тези задължения важат в същата степен и в Мадейра.
4. Ключово уточнение: Чужденците все още могат да отговарят на условията
Основният въпрос, разгледан в обвързващото становище от 2025 г., беше директен:
Може ли собственик на имот, който не е местен жител, да се възползва от освобождаването от данък върху реинвестициите, когато семейството живее в Португалия?
Отговорът е да.
В становището се посочва, че законът използва термина „или“ („ou“), за да отдели местоживеенето на данъкоплатеца от местоживеенето на домакинството. Това позволява самото местоживеене на домакинството да отговаря на условието.
Съдебна практика, подкрепяща това тълкуване
- Решенията на Арбитражния съд потвърждават, че местожителството на съпруга/съпругата отговаря на правилото.
- Административният съд стигна до същото заключение в друго решение.
Практически ефект
Чуждестранен инвеститор има право на пълно освобождаване, ако:
- Семейството е заемало продадения имот като основно жилище,
- Новият имот става основното жилище на семейството и
- Всички изисквания за време и декларация са спазени.
В становището се подчертава, че пребиваването в чужбина не отстранява данъкоплатеца от семейното домакинство.
5. Последици за инвеститорите в Мадейра
Мадейра прилага португалския Кодекс за данък върху доходите на физическите лица. Освобождаването от данък важи по същия начин и за острова.
Решението засилва сигурността при планирането за:
- Чужденци със семейства, живеещи във Фуншал или другаде,
- Глобални професионалисти, които запазват пребиваване в чужбина, като същевременно подкрепят семейния живот в Мадейра.
Това прави Мадейра изключително привлекателна за дългосрочни семейни инвестиционни стратегии.
6. Контролен списък за съответствие за инвеститори в недвижими имоти
Следвайте тези стъпки, за да си осигурите освобождаване от данък върху капиталовите печалби съгласно правилата за реинвестиране в Португалия:
- Потвърдете местоживеенето на домакинството: Уверете се, че членовете на семейството са използвали имота като основно жилище през последните 12 месеца.
- Контролирайте времето за реинвестиране: Реинвестирайте в рамките на 24-месечния / 36-месечен прозорец.
- Декларирайте реинвестирането: Посочете намерението за реинвестиране в данъчната декларация.
- Правилно разпределете новия имот: Регистрирайте фискалния адрес на домакинството в новия имот в рамките на 12 месеца.
- Поддържайте доказателства за единство на домакинството: Демонстрирайте функциониращ брак или семейна единица.
7. Често задавани въпроси
- Могат ли чуждестранни лица да се възползват от освобождаването от данък върху реинвестициите в Португалия? Да. Чуждестранно лице може да отговаря на условията, когато домакинството е обитавало продадения имот като основно жилище.
- Необходимо ли е данъкоплатецът да живее в Португалия? Не. Достатъчно е местожителството на домакинството.
- Какъв е крайният срок за реинвестиране? Реинвестирайте между 24 месеца преди и 36 месеца след продажбата.
- Трябва ли новият дом да стане основно жилище? Да. Определете го като основно жилище в рамките на 12 месеца.
- Прилагат ли се правилата в Мадейра? Да. Мадейра следва същия Кодекс за данък върху доходите на физическите лица като континентална Португалия.
8. заключение
Обвързващото становище от 13 ноември 2025 г. (процес 28272) пояснява важен момент за международните семейства: местожителството на домакинството, а не личното местожителство на данъкоплатеца, е определящо за допустимост.
За инвеститорите в недвижими имоти в Португалия и Мадейра това тълкуване засилва привлекателността на местните стратегии за реинвестиране. То предоставя ясен и надежден път за получаване на освобождаване от данък върху капиталовите печалби съгласно правилата за реинвестиране на Португалия.
Информацията, съдържаща се в тази статия, е предоставена само за общо ръководство и не представлява правен, данъчен, счетоводен или инвестиционен съвет. Тази статия се основава на обвързващото становище, издадено от Португалската данъчна администрация съгласно Processo n.º 28272, despacho de 13-11-2025, както и на приложимите разпоредби на Португалския кодекс за данъка върху доходите на физическите лица (CIRS), в сила към датата на публикуване. Въпреки че са положени всички усилия за гарантиране на точността на информацията тук, тълкуването на португалското данъчно законодателство може да се развива чрез административна практика, законодателни изменения или бъдеща съдебна практика и такива промени могат да настъпят без предварително уведомление.
Режимът на реинвестиране по член 10(5) от CIRS съдържа сложни и кумулативни законови изисквания. Прилагането му зависи изцяло от специфичните факти и обстоятелства на всеки данъкоплатец. Позоваванията на обвързващото становище, цитирани в тази статия, са илюстративни и не изчерпват приложимата правна рамка. Обвързващите становища, издадени от португалския данъчен орган, са обвързващи само за подалия искането данъкоплатец и данъчния орган по отношение на фактите, представени в съответното искане. Те не обвързват други данъкоплатци, нито гарантират идентични резултати при различни фактически ситуации.
Нищо в тази статия не трябва да се тълкува като създаване на взаимоотношения между клиент и консултант. Madeira Corporate Services (MCS) или който и да е от неговите специалисти. Всяко позоваване на информацията, съдържаща се тук, е на собствен риск на читателя. MCS изрично се отказва от всякаква отговорност за каквито и да е преки, косвени, случайни, последващи или други загуби или щети, които могат да възникнат от използването на тази статия или от каквото и да е решение, взето въз основа на нейното съдържание.
Инвеститори в недвижими имоти, чуждестранни жители и емигранти, които обмислят продажба на имоти или реинвестиране в Португалия или... Автономна област Мадейра трябва да получат персонализирани съвети от квалифицирани юридически и данъчни специалисти, преди да предприемат каквито и да било действия. Инвеститорите трябва също така да обмислят потенциални взаимодействия с други данъчни режими, включително задължения за чуждестранни данъци, спогодби за избягване на двойно данъчно облагане, изисквания за отчетност и правила за местожителство. Професионалните съвети са особено важни, когато се разглеждат въпроси, свързани с трансгранични семейства, домакинства със смесено местожителство или сложни структури за реинвестиране.
MCS не гарантира и не декларира, че информацията в тази статия е пълна, точна, актуална или приложима за която и да е конкретна ситуация. MCS не предоставя гаранция за благоприятно данъчно третиране или резултати и никой читател не трябва да действа или да се въздържа от действия единствено въз основа на информацията, съдържаща се тук. Всички примери или сценарии, използвани в тази статия, са общи и не отразяват конкретна клиентска ситуация.
За персонализирани съвети относно правилата за реинвестиране на данъка върху капиталовите печалби в Португалия, читателите силно се препоръчват да потърсят официална консултация с MCS или друг квалифициран съветник.
Основаването на Madeira Corporate Services датира от 1996г. MCS стартира като корпоративен доставчик на услуги в международния бизнес център Мадейра и бързо се превърна във водеща управляваща компания... Прочети повече
