خطر فقاعة العقارات في البرتغال (وجزيرة ماديرا) موجود. ال الاستنتاج من بلومبرج بعد إجراء تحليل أجري في 19 منظمة التعاون والتنمية البلدان ، بما في ذلك البرتغال ، مع الأخذ في الاعتبار عوامل مثل نسبة سعر المنزل إلى الإيجار ، ونسبة سعر المنزل إلى الدخل ، ونمو سعر المنزل الحقيقي ، والنمو الاسمي لأسعار المنازل ، ونمو الائتمان السكني.
حددت بلومبرج عاملين يشيران إلى فقاعة عقارية في البرتغال: أسعار المساكن أعلى بنسبة 56٪ من الإيجارات وحوالي 47٪ أعلى من دخل الأسرة. وبالنظر إلى أحدث البيانات الفصلية، ارتفع السعر الحقيقي للمنازل في البرتغال بنسبة 11.6% والسعر الاسمي بنسبة 9.4%. ومن ناحية أخرى، انخفض الائتمان السكني بنسبة 2%، ولكن البيانات المتعلقة بالائتمان السكني الممنوح للمواطنين غير البرتغاليين قد تشير إلى خلاف ذلك، نظراً MCSالخبرة السابقة.
لكن ليست بلومبرج وحدها هي التي تنبهت بشأن فقاعة العقارات في البرتغال ، وبالتالي جزيرة ماديرا. في يناير 2022 ، المفوضية الأوروبية من خطر "المبالغة المحتملة". بحسب المفوضية الأوروبية للبرلمان الأوروبي والمجلس واللجنة الاقتصادية والاجتماعية الأوروبية تقرير، "البرتغال هي الدولة العضو الوحيدة التي ارتفعت فيها أسعار المساكن بأكثر من 6٪ كل عام منذ عام 2016 ، على التوالي."
بصرف النظر عن المفوضية الأوروبية وبلومبرج ، فإن مؤسسة فرانسيسكو مانويل دوس سانتوس (FFMS) ، وهي مؤسسة فكرية اقتصادية رائدة في البرتغال ، لديها أيضًا نبهت أن "مؤشر أسعار المنازل الإجمالي في البرتغال يظهر ... نموًا مفرطًا يبدأ في الربع الأخير من عام 2017".
لماذا ترتفع الأسعار؟
وفقًا للدراسة التي أجرتها FFMS ، هناك عدة أسباب وراء استمرار ارتفاع أسعار العقارات ، مما أدى إلى فقاعة عقارية في البرتغال وجزيرة ماديرا:
- يتم الحفاظ على ارتفاع الطلب على المساكن من خلال الزيادة في الدخل المتاح وانخفاض البطالة ، وخاصة في المدن الرئيسية في البرتغال ؛
- نمو كبير في الائتمان السكني ، في سياق توجد فيه توقعات بارتفاع أسعار المساكن ؛
- الافتقار إلى الصرامة في عرض المساكن ، مما قد يؤدي إلى "خسائر في الرفاهية مرتبطة بالمبالغة في تقييم سوق الإسكان" ؛
- يوفر الاستثمار في الإسكان السياحي "الجذاب" ، منذ الإيجار قصير الأجل للسائحين ، "عائدًا أعلى بكثير" من الإيجار الدائم للسكان المحليين (وهو عامل مهم في جزيرة ماديرا وجهة سياحية على مدار العام).
بالإضافة إلى العوامل المذكورة أعلاه ، تسريع الاستثمار الأجنبي المباشر في العقارات من خلال تأشيرات ذهبية، وظهور خروج بريطانيا من الاتحاد الأوروبي ، و برنامج الرحل الرقمي بتحريض من حكومة ماديرا الإقليمية عرّضت جزيرة ماديرا إلى زيادة كبيرة في الطلب على المساكن. تمت تلبية الزيادة في الطلب حاليًا مع عرض قصير أو مشروط عن قصد حيث يسعى المقاولون إلى زيادة هوامش الربح.
فقاعة العقارات في البرتغال. ماذا عن ماديرا؟
السيناريو أعلاه ينطبق على ماديرا. في أبريل 2022 ، أصبحت عاصمة ماديرا ثالث أغلى مدينة في البلاد لشراء العقارات (2270 يورو / متر مربع) ، وبحلول يونيو 2 ، أسعار المساكن في ماديرا زاد 20٪ مقارنة بالفصل الدراسي الأول 2021. في الوقت نفسه ، تشهد بلديات الريف مثل كالهيتا وبونتا دو سول وسانتانا وكامارا دي لوبوس وساو فيسنتي زيادة في أسعار العقارات المباعة.
ارتفعت أسعار العقارات في ماديرا ، وتحديداً تلك الواقعة في البلدية الجنوبية ، بنفس طريقة ارتفاع أسعار العقارات في لشبونة وأوبورتو.
بالنسبة لأولئك الذين يعتقدون أن فقاعة العقارات في ماديرا ليست دقيقة ، فإن الطلب على العقارات في البلديات حيث (باستثناء فونشال) ارتفع معدل الإجرام بحجة الإطلالات البحرية دون عائق ، والاتصال السريع بالمطار ( يجب على المستثمرين التركيز على إحصائيات خرائط Google ، بدلاً من أوصاف الوكالات العقارية) ، إلخ.
الحرب والتضخم وأبعد منطقة من الاتحاد الأوروبي
وفقًا لـ Bloomberg ، فإن الفقاعة العقارية "هي نقطة ضعف واضحة حيث ترفع البنوك المركزية أسعار الفائدة وترتفع أقساط سداد الرهن العقاري" ، حيث تسعى هذه السلطات الحكومية المستقلة إلى كبح جماح التضخم الناجم عن الحرب.
أضف إلى هذا المزيج أن الاقتصاد العالمي يتباطأ بالفعل ، ويواجه خطر السقوط في ركود ، ونقص المناطق النائية الاقتصادية التي تواجهها منطقة خارجية في الاتحاد الأوروبي واقتصاد جزيرة صغيرة مثل ماديرا ، المرتبط عبر البرتغال بحلف الناتو ، ومن المؤكد أنك سترى أنه إذا كان انخفاض أسعار المساكن بفضل انفجار فقاعة العقارات "سيقوض ثروة الأسرة ويضعف ثقة المستهلك ويحتمل أن يحد من التنمية المستقبلية".
في تحليل بلومبيرج إيكونوميكس ، تتعرض البرتغال بشكل خاص للخطر في منطقة اليورو ، "بينما تبدو النمسا وألمانيا وهولندا زبدية أيضًا".
هل يجب على المرء أن يستمر في الاستثمار في ماديرا للأغراض العقارية؟
يجب أن يكون الاستثمار في العقارات ، إما للتمتع بسنوات التقاعد ، أو الانتقال أو جني فوائد سوق السياحة ، جزءًا من استراتيجية التنويع المتعلقة بمحفظة المرء ، وبالتالي فهو قرار شخصي.
ما يجب على المرء أن يفكر فيه في لحظة شراء عقار في الجزيرة هو من بين عدة عوامل:
- موقع العقار بالنسبة لعاصمته (فونشال) ؛
- وسائل الراحة المتاحة على مسافة قريبة (بما في ذلك خدمات الرعاية الصحية) ؛
- سهولة وصول العقار إلى وسائل النقل العام والمسافة من المطار ؛ و
- الهدف الاقتصادي النهائي للممتلكات نفسها.
بالإضافة إلى ما سبق ، لتجنب دفع أسعار الفقاعة قدر الإمكان ، يجب على المرء أيضًا أن يأخذ في الاعتبار عمر العقار وحالته (استئجار مساح مستقل قبل الشراء) ، والأسعار التاريخية المتعلقة بالممتلكات أو المواقع المماثلة ، وما إذا كنت ستطلب تمويلًا من مؤسسة مالية برتغالية.
هل تنفجر؟
يعد سجل ماديرا ، منذ القرن التاسع عشر ، في الحفاظ على عدد كبير من السكان الأجانب بفضل السياحة والمغتربين سببًا ممتازًا للاستثمار. بالإضافة إلى ذلك ، تكتسب ماديرا شعبية بين المغتربين الأمريكيين والكنديين والبدو الرحل الذين يتطلعون إلى شراء عقارات للانتقال بشكل فعال. على الرغم من ما سبق ، لا شيء يمنع الحكومة الإقليمية ، في المستقبل ، من محاولة كبح الإيجارات السياحية القصيرة لصالح الإيجارات طويلة الأجل للسكان المحليين أو أن انفجار فقاعة الإسكان سيء للغاية مثل تلك التي تم التحقق منها في عام 19 فى اسبانيا.
في الوقت الحالي ، لا تزال الأسعار ترتفع ، ومن المحتمل أن يكون انفجار الفقاعة ، سواء في البر الرئيسي البرتغالي أو ماديرا ، من المخاطر المحتملة. إن الاستثمار في العقارات مع وضع ذلك في الاعتبار سيمكن المرء من اتخاذ قرارات مستنيرة والاستعداد بشكل أفضل للمستقبل من وجهة نظر الاستثمار.
على حد تعبير أكيرا موري 森 章 ، رئيس شركة Mori Trust Co.، Ltd: "من واقع خبرتي في مجال العقارات ، فإن قصص النجاح السابقة لا تنطبق عمومًا على المواقف الجديدة. يجب علينا إعادة اختراع أنفسنا باستمرار ، والاستجابة للأوقات المتغيرة بنماذج أعمال جديدة ومبتكرة ".
تم توفير هذه المقالة لأغراض المعلومات العامة فقط ولا يُقصد منها ولا ينبغي تفسيرها على أنها استشارة قانونية أو مهنية من أي نوع.
Miguel Pinto-Correia حصل على درجة الماجستير في الاقتصاد الدولي والدراسات الأوروبية من ISEG - كلية لشبونة للاقتصاد والإدارة ودرجة البكالوريوس في الاقتصاد من كلية نوفا للأعمال والاقتصاد. وهو عضو دائم في نقابة الاقتصاديين (Ordem dos Economistas)… المزيد
